Die große Immobilien Checkliste
Kauf, Vermietung, Fix&Flip, Selbstnutzung

Was genau möchtest Du mit der Immobilie machen? Viele empfinde es als sehr hilfreich genau aufzuschreiben was sie später nach dem Kauf mit der Immobilie machen wollen. Das hilf im Entscheidungsprozess einen klaren Kopf zu behalten.

Notiere in welcher Lage, Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung die Immobilie liegen soll und welche Preis Du maximal zahlen willst. Überlege, ob du z. B. einen Balkon oder einen Stellplatz brauchst. Ist ein Kinderzimmer oder zusätzliches Büro notwendig?

Entscheide Dich für einen Ort. Bewerte Städte und Regionen nach Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung und Zukunftspotenzial. Diese Faktoren beeinflussen die spätere Wertentwicklung deiner Immobilie.

Berechne die Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Familie und wichtigen Orten mit Auto und ÖPNV. Berücksichtige dabei typische Verkehrszeiten und Staus.

Achte auf Lärmquellen, Nachbarschaft, Kinderspielplätze, Parks, Sicherheit und gepflegte Umgebung. Gehe zu unterschiedlichen Tageszeiten durch das Viertel in dem die Immobilie liegt. Achte auch Naherholungsgebiete.

Stelle sicher, dass Supermärkte, Ärzte und Haltestellen in maximal 10–15 Minuten zu Fuß erreichbar sind. Das spart Zeit und erhöht den Alltagskomfort.

Registriere dich auf Portalen wie ImmoScout24 und Immowelt. Erstelle Suchprofile und aktiviere Benachrichtigungen für neue Angebote.

Befrage Freunde, Kollegen und Bekannte zu Ihren Efahrungen mit bestimmten Gegenden und Stadteilen.

Erstelle eine Tabelle mit Angeboten, Kontakten, Preisen und Besichtigungsstatus. So behältst du jederzeit den Überblick.

Vergleiche Lage, Zustand, Ausstattung und Preis pro m² in einer Excel-Tabelle. Nutze Punktesysteme und Formeln in Excel oder Libre Office für objektivere Bewertungen.

Der Makler sollte den lokalen und regionalen Immobilienmarkt gut kennen und realistische Preise einschätzen können. Lies dazu Bewertungen in verschiedenen Portalen. Mache Dir trotzden auch immer ein persönliches Bild z.B. durch ein Telefonat.

Schnelle Reaktionszeiten per E-Mail oder Telefon können ein Zeichen für Professionalität sein.

Online-Bewertungen auf Plattformen wie Google oder ImmoScout geben Hinweise auf Kundenzufriedenheit.

Mitgliedschaften z. B. im IVD (Immobilienverband Deutschland) sprechen für Qualität und Weiterbildung.

Alle Leistungen und Kosten sollten klar, verständlich und schriftlich in einem Vertrag beschreiben sein.

Fragen Sie, welche Strategien der Makler zur Vermarktung nutzt (Online-Portale, Exposé, Netzwerke).

Überlege dir im Vorfeld, was dir wichtig ist: Lage, Größe, Zimmeranzahl, Preis, Ausstattung etc. Stelle offene Fragen und nutze das Wissen des Maklers.

Frage gezielt nach Empfehlungen zur Lage in einer Stadt.

Einige Immobilienmakler wünschen sich bei einem Maklervertrag einen Blick auf den Personalausweis, Einkommensnachweise, Bonitäsnachweise und bestenfalls einen Finanzierungszusage der Hausbank. Das stärkt das Vertrauen.

Regelmäßig Bilder oder kurze Texte posten, dass du auf der Suche nach Immobilien bist.

Direkt persönliche Nachrichten an relevante Kontakte senden.

Eigenen Post verfassen oder gezielt in Immobilien- und Nachbarschaftsgruppen posten.

Kurze Stories erstellen, um dein Netzwerk zu aktivieren.

Kurzes, kreatives Video über deine Immobiliensuche teilen.

Ein Video erstellen, in dem du erklärst, welche Immobilien du suchst. Verteile den Link an alle die Du kennst mit der Bitte zu teilen.

Alle Kontakte im Adressbuch anschreiben und deine Suche mitteilen.

Anzeige in lokalen Anzeigen Portalen und auf Kleinanzeigen.de u.ä.posten.

Kleinanzeigen oder Flyer in Supermärkten und lokalen Geschäften aufhängen.

Persönliche Kontakte knüpfen und Tipps direkt von anderen Investoren erhalten.

Anwohner in der Nähe interessanter Objekte direkt ansprechen.

Offizieller Bescheid mit Auflagen und Schutzumfang (Innen/Außen, Fassade, Dach, Fenster).

Behördliche Bestätigungen für Sonder-AfA (Vermietung) bzw. Steuerbegünstigungen (Eigennutzung).

Bewilligungen/Anträge (z. B. KfW, Landesprogramme, kommunale Zuschüsse) inkl. Auflagen und Fristen.

Genehmigungen für durchgeführte/geplante Maßnahmen; Auflagen der Denkmalbehörde schriftlich prüfen.

Lückenlose Belege/Leistungsbeschreibungen für steuerliche Anerkennung und Gewährleistungsfristen.

Dokumentation früherer Eingriffe (Material, Technik, Befundberichte) als Basis für Folgemaßnahmen.

Vorher/Nachher-Fotos, Schadensbilder, Detailaufnahmen denkmalrelevanter Bauteile.

Fachgerechte Ausführung (Denkmal-Erfahrung), Leistungsumfang, Haftung, Gewährleistung klären.

Alle Schreiben/Protokolle mit Denkmal- und Bauamt zu Zustimmungen, Ablehnungen, Fristen sammeln.

Geplante Nutzung (Wohnen/Gewerbe/Ferien) inkl. denkmalrechtlicher Machbarkeit und Auflagen.

Spezielle Gebäudeversicherung für Denkmäler, Ausschlüsse/Zuschläge (z. B. Feuer, Fachwerk) prüfen.

Gutachten oder Ausnahme; zulässige Maßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) und Wirtschaftlichkeit.

Bewertung unter Berücksichtigung von Auflagen, Sanierungsrisiken und steuerlichen Effekten.

Prüfung auf Asbest, PAK, PCP, Bleirohre, Holzschutzmittel; Entsorgungs- und Kostenrisiken klären.

Welche historischen Materialien/Bauteile sind geschützt und wie dürfen sie instandgesetzt werden?

Baulasten, Erhaltungssatzung, Sanierungsgebiet; mögliche Zusatzauflagen/Erstattungsansprüche prüfen.

Zulässige Maßnahmen, Gestaltungsvorgaben und Einfluss auf Umbau/Erweiterung verifizieren.

Pflege- und Instandhaltungspflichten, Fristen und mögliche Zwangsmaßnahmen der Behörde kennen.

Regionale Verfahrensdauer, Abstimmungswege und Erwartungen der Denkmalpflege realistisch einplanen.

Klassifikation klären: Schutzumfang und Auflagen unterscheiden sich teils erheblich.

Banken fordern oft höhere Eigenmittel/Reserven; Sanierungskosten und Zeitpuffer belegen.

Gutachter/Planer mit Denkmalexpertise einbinden (Befund, Restaurierung, Bauphysik).

Mehrkostenrisiken durch Befunde, Materialvorgaben, Ausschreibungen; 10–30 % Puffer kalkulieren.

Mietrechtliche Grenzen/Chancen (Lage, Besonderheit), Tragfähigkeit nach Sanierung prüfen.

Plan für zyklische Pflege (Naturstein, Holz, Dach), Rücklagenbedarf und Intervallplanung.

Bauakten, historische Pläne, frühere Genehmigungen beim Amt sichten (Kosten/Fristen beachten).

Prüfen Sie das Baujahr und die Technik. Alte Konstanttemperaturgeräte sind ineffizient und müssen oft ersetzt werden. Moderne Brennwertthermen sind sparsamer.

Lassen Sie sich die letzten Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle zeigen. Eine regelmäßig gewartete Anlage ist langlebiger und sicherer.

Kontrollieren Sie, ob die Abgasführung den aktuellen Vorschriften entspricht und ob ein Schornsteinzug oder eine Abgasleitung saniert werden muss.

Untersuchen Sie Zustand und Material der Gasleitungen sowie die Dichtheitsprüfungen. Undichtigkeiten sind ein Sicherheitsrisiko.

Klären Sie, ob die Therme auch für Warmwasser zuständig ist und wie zuverlässig die Versorgung ist (z. B. Durchlauferhitzer oder Speicherlösung).

Lassen Sie sich die Gasabrechnungen der letzten Jahre zeigen, um den Verbrauch und die Kosten einzuschätzen.

Klären Sie, wer für Wartung, Reparaturen und den Austausch der Therme zuständig ist – Mieter oder Eigentümergemeinschaft.

Beachten Sie die gesetzlichen Vorgaben zur Reduzierung fossiler Heizungen. Langfristig könnte ein Austausch oder Umstieg nötig werden.

Informieren Sie sich über die Gasversorgung im Haus und eventuelle Einschränkungen oder Sanierungspläne des Netzbetreibers.

Prüfen Sie, ob die Therme für Hybridlösungen (z. B. Kombination mit Solarthermie) geeignet ist oder mittelfristig ersetzt werden sollte.

Prüfen Sie das Alter und die Technik der Zentralheizung. Alte Konstanttemperaturkessel sind ineffizient, moderne Brennwerttechnik ist sparsamer und gesetzlich gefordert.

Lassen Sie sich die letzten Wartungsberichte und Schornsteinfegerprotokolle zeigen, um Abgaswerte, Effizienz und Sicherheit einzuschätzen.

Prüfen Sie Zustand und Dämmung der Heizungsleitungen, Heizkörper oder Fußbodenheizung sowie mögliche Wärmeverluste im Verteilsystem.

Klären Sie, ob die Zentralheizung auch Warmwasser bereitstellt (Speicher, Durchlauferhitzer) und ob die Versorgung zuverlässig ist.

Lassen Sie sich die Gasabrechnungen der letzten drei Jahre zeigen, um Verbrauch und Heizkosten realistisch einschätzen zu können.

Fragen Sie, wie Wartungs- und Reparaturkosten verteilt werden, insbesondere bei Eigentümergemeinschaften (WEG).

Beachten Sie die Vorgaben des GEG und mögliche künftige Einschränkungen für fossile Heizsysteme. Planen Sie Umstiegsmöglichkeiten ein.

Prüfen Sie, ob die Abgasführung den Anforderungen entspricht und ob der Schornstein saniert oder für Brennwerttechnik ertüchtigt werden muss.

Klären Sie, ob ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wurde. Er verbessert Effizienz, senkt Kosten und ist oft gesetzlich vorgeschrieben.

Prüfen Sie, ob die Anlage mit erneuerbaren Energien kombiniert werden kann (z. B. Solarthermie, Wärmepumpe, PV-Anlage mit Heizstab).

Überprüfen Sie, ob die Heizungsregelung modern ist (digitale Steuerung, Smart-Home-Anbindung) oder ob eine veraltete Technik genutzt wird.

Prüfen Sie, ob die Anlage richtig dimensioniert ist. Über- oder unterdimensionierte Heizungen arbeiten ineffizient und verursachen höhere Kosten.

Kontrollieren Sie Zustand und Isolierung vorhandener Pufferspeicher. Diese beeinflussen die Effizienz der Heizungsanlage maßgeblich.

Informieren Sie sich über BAFA- oder KfW-Förderungen für den Austausch oder die Modernisierung der Heizung.

Prüfen Sie Alter, Zustand und Dichtheit der Gasleitungen bis zur Heizzentrale, um Sicherheitsrisiken auszuschließen.

Kontrollieren Sie Größe, Belüftung und Brandschutzauflagen des Heizungsraums. Ein zu kleiner Raum erschwert Wartungen und Modernisierungen.

Beachten Sie den Betriebsgeräuschpegel der Anlage, insbesondere bei zentraler Warmwasserbereitung oder in Mehrfamilienhäusern.

Klären Sie, ob die Heizkosten nach Verbrauch (z. B. Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler) oder pauschal abgerechnet werden.

Beachten Sie, dass viele Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, nach dem GEG stillgelegt werden müssen.

Prüfen Sie, ob für den vorhandenen Kessel Ersatzteile verfügbar sind, insbesondere bei älteren Modellen oder Herstellern, die nicht mehr am Markt sind.

In den 1950er Jahren wurde kaum oder gar nicht gedämmt. Außenwände, Dächer und Kellerdecken entsprechen nicht heutigen Standards.

Die Elektrik stammt oft aus der Bauzeit. Es fehlen FI-Schutzschalter, und die Leitungen sind häufig überlastet oder brüchig.

Keller wurden meist ohne moderne Abdichtung gebaut. Aufsteigende Feuchtigkeit und Schimmel sind häufig.

Alte Kohleöfen wurden oft später durch Ölheizungen ersetzt. Diese sind heute ineffizient und müssen meist ausgetauscht werden.

Einfachverglasung ist weit verbreitet. Die Fensterrahmen sind oft verzogen oder undicht.

Massivdecken mit unzureichender Dämmung führen zu hoher Hellhörigkeit zwischen Stockwerken.

Teerhaltige Abdichtungen, Holzschutzmittel (z. B. Lindan) oder Asbest wurden häufig eingesetzt.

Das Dach ist häufig ungedämmt oder nur notdürftig isoliert – ein großer Energieverlust ist die Folge.

Viele Häuser aus den 50ern besitzen keine oder beschädigte Sperrschichten gegen aufsteigende Feuchtigkeit.

Stahlbauteile wurden oft ungeschützt eingebaut. Rost und Materialverlust können die Statik gefährden.

In den 1960er Jahren wurde Asbest häufig in Fassadenplatten, Bodenbelägen und Rohrisolierungen verwendet – gesundheitsgefährdend bei Sanierung.

Wände, Dächer und Kellerdecken wurden meist ohne energetische Dämmung gebaut. Hohe Heizkosten sind die Folge.

Fenster mit einfacher Verglasung haben schlechte Dämmwerte. Zugluft und Kondensatbildung sind häufige Probleme.

Die Stromleitungen sind oft überlastet, brüchig und ohne FI-Schutzschalter – das birgt Brandgefahr.

Alte Öl- oder Gaskessel aus den 60ern sind nicht mehr effizient und verursachen hohe Betriebskosten.

Horizontalsperren gegen aufsteigende Feuchtigkeit fehlen häufig oder sind beschädigt – Schimmelrisiko!

Bei Sichtbeton oder Balkonen aus den 60ern treten häufig Risse und Korrosion an der Bewehrung auf.

Bitumen-Dickbeschichtungen aus Teer können Schadstoffe enthalten und sind oft nicht mehr funktionstüchtig.

Zwischendecken sind häufig hellhörig. Der Komfort leidet besonders bei mehreren Etagen oder Wohneinheiten.

In einigen Häusern wurden noch Bleirohre verwendet – diese sind aus gesundheitlichen Gründen auszutauschen.

In vielen Häusern aus den 1970er Jahren wurden Asbestplatten für Dächer, Fassaden oder Böden verwendet. Diese gelten heute als gesundheitsgefährdend und sind aufwendig zu entsorgen.

Außenwände, Dächer und Kellerdecken sind oft schlecht oder gar nicht gedämmt, was zu hohen Energieverlusten und Heizkosten führt.

Fenster aus den 1970ern sind oft nur einfach verglast und energetisch ineffizient. Ein Austausch gegen moderne Fenster ist meist notwendig.

Die Elektrik entspricht häufig nicht mehr heutigen Sicherheitsstandards. FI-Schalter fehlen oft, Leitungen sind überlastet oder spröde.

Veraltete Öl- oder Gaskessel sind ineffizient und teuer im Betrieb. Ein Austausch ist meist erforderlich, um Förderungen zu erhalten.

Viele 70er-Jahre-Häuser haben Flachdächer mit mangelhafter Abdichtung, die zu Feuchtigkeit und Schimmel führen können.

Zwischenwände und Decken bieten häufig nur geringen Schallschutz. Hellhörigkeit kann den Wohnkomfort stark beeinträchtigen.

Viele Keller haben keine oder nur unzureichende Horizontalsperren, wodurch Feuchtigkeit aufsteigen und zu Schimmel führen kann.

Trinkwasserleitungen aus Blei kommen in alten Häusern noch vor und müssen aus gesundheitlichen Gründen zwingend ersetzt werden.

Viele Grundrisse aus den 70er Jahren entsprechen nicht heutigen Wohnbedürfnissen. Umbauten können aufwendig und teuer sein.

Auch in den 1980er Jahren wurde vereinzelt noch Asbest verwendet, z. B. in Klebern oder Vinylböden – vor allem in frühen Baujahren.

Die Wärmeschutzverordnung von 1977 wurde erst allmählich umgesetzt. Viele Gebäude sind energetisch schwach gedämmt.

Heizungen aus den 80er Jahren sind technisch überholt, oft ineffizient und verursachen hohe Energiekosten.

Nachträglich eingebaute Isolierglasfenster können bei ungedämmten Wänden zu Schimmelbildung führen (Taupunktverlagerung).

Kellerabdichtungen entsprechen oft nicht dem heutigen Stand. Feuchtigkeit und Schimmel sind häufige Folgen.

Materialermüdung, Setzungen oder thermische Spannungen führen in vielen 80er-Jahre-Häusern zu sichtbaren Rissen.

Flachdächer der 80er Jahre sind oft nicht dauerhaft dicht. Die Abdichtung muss regelmäßig kontrolliert und ggf. erneuert werden.

Die Verteilungen sind teilweise überlastet, FI-Schalter fehlen oder es wurden Aluminiumleitungen verwendet.

Frühe Kunststoffleitungen (z. B. für Trinkwasser oder Abwasser) können verspröden und undicht werden.

Trittschall- und Luftschalldämmung entsprechen häufig nicht heutigen Anforderungen, besonders bei Reihen- und Doppelhäusern.

Obwohl in den 90ern gedämmt wurde, entsprechen viele Dämmungen nicht dem heutigen energetischen Standard (z. B. 6 cm EPS im Dach).

Dachstühle wurden teilweise noch mit Holzschutzmitteln wie PCP behandelt, die als gesundheitsschädlich gelten.

Auskragende Balkone wurden oft ohne thermische Trennung verbaut – mit Schimmel- oder Feuchteproblemen als Folge.

WDVS der ersten Generation neigen nach ca. 20–30 Jahren zu Rissbildung, Delamination oder Algenbefall.

Viele Bodenplatten haben keine ausreichende Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit – Schimmel kann entstehen.

PVC-Fenster aus den 90ern vergilben mit der Zeit, werden spröde oder schließen nicht mehr richtig.

Die Abdichtungen in Bädern und Küchen altern und verlieren ihre Funktion – Feuchtigkeit kann in die Bausubstanz eindringen.

Gas- oder Ölheizungen aus den 90ern arbeiten meist ohne Brennwertnutzung und sind heute nicht mehr effizient.

Blower-Door-Tests zeigen oft Leckagen in der Gebäudehülle – Zugluft und Energieverluste sind möglich.

Unzureichender Betonschutz oder mangelhafte Bauausführung kann zu Korrosion und Abplatzungen führen.

WDVS wurde ab 2000 häufig eingesetzt. Risse, Hohlstellen oder Algenbewuchs sind typische Schäden nach 15–20 Jahren.

Ungenügend abgedichtete Balkonplatten oder fehlende Gefälle führen zu Wasserschäden und Frostabplatzungen.

Nicht thermisch getrennte Bauteile (z. B. Loggien, Erker) führen zu Kondensat und Schimmelbildung.

Moderne Fenster und luftdichte Hüllen reduzieren die Lüftung. Bei falschem Nutzungsverhalten kommt es leicht zu Schimmel.

Spannungsrisse und schlechte Detailausbildung führen zu Putzabplatzungen im Fensterbereich.

Silikonfugen altern und werden undicht – bei fehlender Abdichtung dahinter kann Feuchtigkeit unbemerkt eindringen.

Zu schnelles Trocknen oder fehlerhafte Ausführung (z. B. bei Fußbodenheizung) kann zu Spannungsrissen führen.

Bei Starkregen kann Wasser in den Keller drücken, wenn keine Rückstausicherung eingebaut wurde.

Durchdringungen (z. B. Kabel, Rohre) wurden oft nicht luftdicht ausgeführt – Wärmeverlust und Zugluft möglich.

Fehlende Verbundabdichtung unter Fliesen kann bei Undichtigkeiten zu dauerhaften Schäden im Boden führen.

Zu geringe Profilstärken oder fehlerhafter Aufbau können zu Verformung und Rissbildung führen.

Fehlerhafte Verarbeitung oder ungeeignete Wetterbedingungen beim Verputzen führen zu Blasenbildung oder Abplatzung.

Unzureichender Korrosionsschutz bei Metallbauteilen führt über Jahre zu sichtbarem Rost und Stabilitätsproblemen.

Nicht ausreichend verdichtete Baugründe oder Fehler beim Rohbau führen zu Setzungsrissen in der Außenwand.

Der Übergang zwischen Bodenplatte und Außenwand ist oft unzureichend gegen Spritzwasser geschützt – Folge: Durchfeuchtung des Mauerwerks.

Fehlerhafte Verklebung oder Durchdringungen führen zu Energieverlust und Feuchtigkeit in der Konstruktion.

Unsachgemäße Verarbeitung oder mangelhafte Armierung führen zu feinen Putzrissen oder Abplatzungen.

Dichte Fenster kombiniert mit unzureichender Lüftung begünstigen Kondensat und Schimmel.

Zu frühe Belastung, falsche Trocknung oder unsachgemäßer Einbau können zu Spannungsrissen führen.

Wenn Abdichtungen hinter Fliesen fehlen oder unvollständig sind, kann Wasser in die Bausubstanz gelangen.

Moderne Flachdächer sind anfällig, wenn Detailanschlüsse und Abdichtungen fehlerhaft ausgeführt wurden.

Unzureichender Korrosionsschutz oder fehlerhafte Entwässerung können frühzeitig zu Rost führen.

Materialbewegungen oder unzureichende Bewehrung in Putzschichten verursachen feine Risse.

Bei Starkregen kann Wasser über Abwasserleitungen in den Keller drücken, wenn der Rückstauverschluss fehlt.

Fehlende Entkopplung zwischen Decke und Bodenbelägen kann zu erhöhter Hellhörigkeit führen.

Bewegungen zwischen Bauteilen (z. B. Wand und Fenster) führen bei unsauberer Ausführung zu Spannungsrissen.

Billige oder falsch verarbeitete Silikone altern schneller und verlieren ihre Schutzwirkung.

Baufeuchte oder mangelnde Nachjustierung kann bei neuen Fenstern zu Fehlfunktionen führen.

Dunkle und feuchte Fassaden neigen zu Algenbildung, besonders bei dicker Dämmung ohne Dachüberstand.

Moderne, dichte Gebäude ohne Lüftungssystem führen bei falscher Nutzung zu Schimmel und Feuchteproblemen.

Viele Altbauten haben keine oder beschädigte Sperrschichten - aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen sind häufig.

Die Gebäudehülle ist meist ungedämmt – mit hohen Heizkosten und schlechten Energiewerten.

Die Elektroinstallation entspricht nicht heutigen Sicherheitsstandards, oft mit Textilkabeln oder Porzellansicherungen.

Fenster aus der Vorkriegszeit haben oft nur Einfachverglasung und schließen nicht dicht - Wärmeverlust und Zugluft.

Alte Dacheindeckungen und feuchtegeschädigte Holzbalken sind häufig, besonders bei fehlender Wartung.

Ungesicherte oder nicht frosttiefe Fundamente führen zu Bewegungen im Mauerwerk – Rissbildung ist typisch.

Hausschwamm, Holzbock oder Termiten können die Statik gefährden – besonders in feuchten Bereichen.

Oft noch Guss- oder Tonrohre, die rissig oder verstopft sind – ein Austausch ist meist unumgänglich.

Keller aus Ziegeln oder Naturstein nehmen Bodenfeuchte auf – Schimmel und Modergeruch sind häufig.

Teerhaltige Abdichtungen, giftige Holzschutzmittel oder Bleirohre kommen häufig vor.

Feuchtigkeit, Überlastung oder Schädlingsbefall können zu instabilen Decken führen.

Die akustische Trennung zwischen Etagen und Räumen entspricht nicht heutigen Standards.

Nichttragende Wände aus alten Materialien sind oft bröckelig, instabil oder schwer zu sanieren.

Schornsteine entsprechen oft nicht mehr der Feuerungsverordnung – Sanierung meist erforderlich.

Bei Altbauten fehlen häufig Originalpläne oder Nachweise über Umbauten – Risiko bei Modernisierung.

Fehlstellen bei Folienverklebung oder Rohrdurchführungen führen zu Zugluft, Energieverlust und Feuchteschäden.

Dichte Bauweise ohne kontrollierte Lüftung kann bei falscher Nutzung zu Schimmel in Zimmerecken führen.

Spannungsrisse durch falsche Verlegung, fehlende Dehnfugen oder zu frühes Aufheizen sind häufig.

Bei Starkregen kann Abwasser in den Keller gedrückt werden, wenn kein Rückstauverschluss vorhanden ist.

Anschlussfehler bei Dachabdichtungen oder Dachdurchdringungen führen zu Feuchtigkeitseintritt.

Zu dünne Armierungsschicht, keine Gewebeüberlappung oder fehlende Sockelabschlussprofile verursachen Risse oder Algenbildung.

Nicht fachgerecht ausgeführte oder zu dünne Fugen werden schnell undicht und verursachen Wasserschäden.

Fehler bei der Montage oder fehlendes Nachjustieren führen zu klemmenden oder undichten Fenstern.

Spannungsrisse durch nicht ausreichend getrocknetes Mauerwerk oder mangelhafte Putzgrundvorbereitung.

Fehlplanung, mangelnde Wartung oder Schmutz führen bei dezentralen Lüftern oder KWL zu schlechter Luftqualität.

Fehlende Abdichtung unter den Fliesen oder falsche Gefällegebung führen zu Wasserschäden im Bodenaufbau.

Leichte Zwischenwände ohne Mineralwolle oder Trennstreifen übertragen Geräusche stark zwischen Räumen.

Spalten, Undichtigkeiten oder verzogene Türzargen durch unsachgemäße Montage oder Feuchtebelastung.

Fehlende oder unzureichende Gründung von Außenanlagen führt zu Absenkung und Rissbildung.

Beim Bau eingedrungene Feuchte kann die Dämmleistung reduzieren und langfristig Schimmel verursachen.

Fehlstellen bei Verklebungen führen zu Wärmeverlust und Feuchteschäden. GEG § 13 verlangt luftdichte Ausführung nach DIN 4108-7.

Dichte Bauweise erfordert ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6. Fehlt dieses, kann es zu Schimmelbildung kommen – Mangel gemäß § 536 BGB.

DIN 18560 fordert korrekte Verlegung und Aufheizprotokolle. Spannungsrisse sind ein häufiger Ausführungsmangel.

DIN EN 12056-4 schreibt Rückstauschutz für Entwässerungseinrichtungen im Keller zwingend vor.

Abdichtungsfehler an Anschlüssen führen zu Feuchteschäden. Ausführung muss DIN 18531-1 entsprechen.

Fehlerhafte Ausführung führt zu Rissen oder Algen. Anforderungen gemäß DIN 55699 und GEG § 48 sind zu beachten.

DIN 18534 fordert dauerelastische Fugen in Nassbereichen. Schäden durch undichte Fugen gelten als Mangel (§ 536 BGB).

Unsachgemäßer Einbau kann zu Undichtigkeiten führen. DIN 4108-2 und RAL-Montagerichtlinien sind einzuhalten.

Feuchte Mauerwerke oder mangelhafter Putzgrund führen zu Rissen. DIN 18550 regelt die Ausführung von Innenputzen.

Mangelhafte Planung oder fehlende Wartung bei KWL/Lüftern verschlechtert Luftqualität. Betreiberpflicht gemäß DIN 1946-6.

Fehlende Verbundabdichtung oder falsches Gefälle widersprechen DIN 18534. Feuchtigkeitsschäden sind Mängel nach § 536 BGB.

DIN 4109 verlangt Schallschutzmaßnahmen bei Trennwänden – z. B. Trennstreifen und Mineralwolle.

Verzogene Türzargen oder Spalten führen zu Zugluft. DIN 18101 regelt die Ausführung von Türanschlüssen.

Fehlende Gründung oder mangelnde Verdichtung führen zu Rissen. Ausführung gemäß DIN 18318 für Außenanlagen beachten.

Eingedrungene Feuchte reduziert Dämmwirkung und fördert Schimmel. DIN 4108 fordert trockene, funktionstüchtige Dämmstoffe.

Prüfen Sie das Alter der Heizanlage. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen viele Ölkessel, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden.

Untersuchen Sie, ob es sich um einen alten Standardkessel oder moderne Brennwerttechnik handelt. Nur letztere ist zukunftsfähig und effizient.

Lassen Sie sich Protokolle der letzten Wartungen und Abgasprüfungen zeigen, um den Zustand und eventuelle Mängel zu erkennen.

Überprüfen Sie Alter, Material und Zustand der Öltanks sowie deren Standort (Keller, Erdreich, oberirdisch).

Unterirdische Tanks sind regelmäßig prüfpflichtig. Lassen Sie sich die letzten Prüfberichte und Bescheinigungen zeigen.

Klären Sie, ob die Tankgröße den aktuellen Vorschriften entspricht und für den Heizbedarf angemessen ist.

Kontrollieren Sie Ölleitungen, Ventile und Füllstandsanzeigen auf Zustand und Dichtheit.

Eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist für Öltankanlagen Pflicht. Prüfen Sie, ob eine gültige Police vorliegt.

Lassen Sie sich den Heizölverbrauch der letzten drei Jahre zeigen, um die Effizienz und die Heizkosten einschätzen zu können.

Klären Sie, ob die Anlage mit erneuerbaren Energien (z. B. Solarthermie, Wärmepumpe) kombiniert oder mittelfristig ersetzt werden kann.

Beachten Sie die Vorgaben des GEG und mögliche zukünftige Verbote für fossile Heizungen, insbesondere in Neubauten oder Wasserschutzgebieten.

Prüfen Sie, ob der Heizölraum den Brandschutzauflagen entspricht (z. B. Belüftung, Brandschutztüren, Auffangwanne).

Stellen Sie fest, ob Heizölgeruch im Keller oder Heizraum vorhanden ist. Dies kann auf Undichtigkeiten hinweisen.

Unterscheiden Sie zwischen Einwand- und Doppelwandtanks. Einwandtanks ohne Auffangwanne sind oft nicht mehr zulässig.

Klären Sie, ob der Schornstein für moderne Brennwerttechnik geeignet ist oder saniert werden muss.

Prüfen Sie, ob die Heizungssteuerung modern (digital, witterungsgeführt) oder veraltet ist.

Informieren Sie sich über BAFA- oder KfW-Förderungen für den Austausch oder die Hybridisierung der Heizung.

Kalkulieren Sie die Kosten für die Stilllegung, Demontage und Entsorgung der alten Öltanks ein, falls ein Austausch notwendig wird.

In Wasserschutzgebieten gelten strengere Vorschriften oder sogar Betriebsverbote für Öltanks. Prüfen Sie die Lage der Immobilie.

Beachten Sie die langfristige Verfügbarkeit von Heizöl, die Preisentwicklung und mögliche logistische Einschränkungen bei der Anlieferung.

Prüfen Sie, ob es sich um eine Luft-, Erd- oder Wasser-Wärmepumpe handelt. Die Art beeinflusst Effizienz, Investitionskosten und Genehmigungspflichten.

Ermitteln Sie Baujahr und Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe. Eine JAZ über 3,5 gilt als effizient. Ältere Geräte sind oft weniger sparsam.

Stellen Sie sicher, dass die Wärmepumpe zur Heizlast des Gebäudes passt. Überdimensionierte oder zu kleine Anlagen arbeiten ineffizient und verschleißen schneller.

Eine Wärmepumpe arbeitet nur dann effizient, wenn das Gebäude ausreichend gedämmt ist. Prüfen Sie Fassade, Fenster und Dach.

Lassen Sie sich Stromabrechnungen oder Verbrauchsdaten zeigen, um die Betriebskosten einschätzen zu können.

Prüfen Sie, ob ein spezieller Wärmepumpenstromtarif genutzt wird. Diese Tarife sind meist günstiger, haben aber oft Sperrzeiten.

Klären Sie, ob für Erdsonden oder Grundwasser-Wärmepumpen Genehmigungen vorliegen und ob Auflagen bestehen.

Prüfen Sie, ob das Heizsystem mit der Wärmepumpe kompatibel ist. Niedertemperaturheizungen wie Fußbodenheizung sind besonders effizient.

Klären Sie, wie die Wärmepumpe Warmwasser erzeugt und ob ein zusätzlicher Speicher vorhanden ist.

Prüfen Sie, ob ein Pufferspeicher vorhanden ist und in welchem Zustand er sich befindet. Pufferspeicher verbessern Effizienz und Lebensdauer der Anlage.

Besonders bei Luft-Wärmepumpen sollten Sie den Lärmpegel prüfen und ob Abstände zu Nachbarn eingehalten sind.

Einige Wärmepumpen bieten zusätzlich eine Kühlfunktion. Prüfen Sie, ob diese integriert ist und ob die Nutzung genehmigt ist.

Kontrollieren Sie, ob der elektrische Hausanschluss ausreichend dimensioniert ist und ob ein separater Zähler existiert.

Fragen Sie nach Herstellerangaben zur erwarteten Lebensdauer und bestehenden Garantie- oder Serviceverträgen.

Erkundigen Sie sich nach BAFA- oder KfW-Förderungen für den Betrieb oder die Modernisierung der Wärmepumpe.

Fragen Sie nach den bisherigen Wartungen, der Verfügbarkeit von Ersatzteilen und nach regionalen Fachfirmen für Serviceeinsätze.

Prüfen Sie, ob die Wärmepumpe mit Photovoltaik, Batteriespeicher oder Hybridlösungen kombiniert werden kann, um die Betriebskosten zu senken.

Beachten Sie aktuelle und geplante Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes sowie kommunale Wärmewende-Konzepte.

Kontrollieren Sie, ob genügend Platz vorhanden ist, insbesondere für Außeneinheiten bei Luft-Wärmepumpen und für Bohrungen bei Erdsonden.

Moderne Wärmepumpen bieten digitale Überwachung und Fernwartung. Prüfen Sie, ob die Anlage ein Monitoring-System integriert hat.

Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung wichtig, da sie die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft regelt.

Diese geben Aufschluss über geplante Sanierungen, Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft und die finanzielle Situation.

Die Höhe der Rücklagen zeigt, ob die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen ausreichend vorgesorgt hat.

Prüfen Sie, ob öffentliche Baulasten wie Stellplatzverpflichtungen, Abstandsflächen oder Bauverbote bestehen.

Gibt Auskunft über mögliche Boden- oder Grundwasserbelastungen. Diese können hohe Sanierungskosten verursachen.

Klärung, ob Kosten für Wasser, Abwasser, Strom oder Straßenausbau bereits bezahlt oder noch offen sind.

Ein Denkmalschutz kann Sanierungen verteuern, bietet aber steuerliche Vorteile. Wichtig sind genaue Auflagen.

Der Bebauungsplan zeigt, wie das Grundstück genutzt werden darf und ob in der Umgebung neue Bauvorhaben geplant sind.

Abgleich, ob die angegebenen Wohn- und Nutzflächen korrekt sind. Abweichungen können den Wert mindern.

Hilfreich für die Überprüfung der Angaben und für spätere Umbauten oder Renovierungen.

Besonders bei älteren Gebäuden sollten Nachweise über den Umgang mit Asbest, Holzschutzmitteln oder anderen Schadstoffen vorliegen.

Prüfen Sie, ob bestehende Grundschulden oder Kredite lastenfrei gestellt werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Prüfen Sie vorhandene Brandschutzkonzepte, Wartungsprotokolle für Rauchmelder, Feuerlöscher oder Aufzüge, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern.

Lassen Sie sich Versicherungspolicen und Nachweise über Schadensfälle zeigen, um Risiken und künftige Prämien einschätzen zu können.

Bei Eigentumswohnungen sollten Sie Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Hausverwaltung prüfen, um die finanzielle Lage der WEG zu verstehen.

Erkundigen Sie sich, ob die Immobilie oder die Eigentümergemeinschaft in Gerichtsverfahren verwickelt ist, die zusätzliche Kosten verursachen könnten.

Fragen Sie nach bereits erstellten Verkehrswert- oder Baugutachten, die Hinweise auf den Immobilienwert und eventuelle Schäden liefern.

Überprüfen Sie bestehende Verträge für Strom, Gas, Fernwärme oder Wasser, um laufende Verpflichtungen zu kennen.

Kontrollieren Sie, ob Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte Dritter bestehen, die Ihre Nutzung einschränken könnten.

Vergleichen Sie den Grundstückswert mit den regionalen Bodenrichtwerten, um den Kaufpreis realistisch einzuordnen.

Falls vorhanden, prüfen Sie Einspeiseverträge, Förderungen und Restlaufzeiten bei Photovoltaik- oder Solaranlagen.

Bei Eigentumswohnungen sollten Sie den Vertrag mit der Hausverwaltung prüfen, insbesondere Leistungen, Kosten und Kündigungsfristen.

Achten Sie auf die Umgebung, Nachbarschaft, Verkehrsanbindung und den ersten Eindruck der Immobilie von außen.

Prüfen Sie den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Türen und Kellerräumen. Feuchtigkeit, Risse oder Schimmel sind Warnsignale.

Überlegen Sie, ob die Raumaufteilung zu Ihren Bedürfnissen passt oder ob Umbauten notwendig wären.

Kontrollieren Sie Heizungsanlage, Elektrik, Sanitäranlagen und Wasserleitungen auf Alter und Funktionsfähigkeit.

Fragen Sie nach Energieausweis, Dämmung und energetischem Zustand. Prüfen Sie, ob Modernisierungen wie neue Fenster oder Heizungen anstehen.

Besichtigen Sie Garten, Zufahrten, Stellplätze oder Garagen. Klären Sie, ob es Wegerechte oder Einschränkungen gibt.

Prüfen Sie Lärmbelastung durch Straßen oder Nachbarn sowie Lichtverhältnisse in den Räumen zu verschiedenen Tageszeiten.

Fragen Sie nach Grundbuchauszügen, Altlasten, Baulasten oder bestehenden Mietverhältnissen, die mit übernommen werden.

Schätzen Sie grob ein, welche Renovierungen kurzfristig anfallen und welche langfristig eingeplant werden müssen.

Lassen Sie sich Baupläne, Energieausweis, Wartungsnachweise und Betriebskostenabrechnungen zeigen.

Machen Sie während der Besichtigung Fotos von Räumen, Außenanlagen, technischen Anlagen und eventuellen Schäden. So haben Sie später eine objektive Grundlage zum Vergleich.

Sprechen Sie, wenn möglich, mit Nachbarn. Diese können wertvolle Hinweise zur Wohnqualität, zur Nachbarschaft und zu Problemen in der Umgebung geben.

Fragen Sie nach Alter, Art und Wartung der Heizungsanlage. Prüfen Sie, ob zeitnah eine Modernisierung erforderlich ist und welche laufenden Kosten entstehen.

Achten Sie im Keller und in Nebenräumen auf Feuchtigkeit, Gerüche, Schimmel oder unzureichende Belüftung. Diese Bereiche geben oft Hinweise auf den Gesamtzustand des Hauses.

Besichtigen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten, um Lichtverhältnisse, Verkehrsaufkommen und Lärmbelastung realistisch einschätzen zu können.

Achten Sie auf muffige Gerüche oder schlechte Luft – diese können auf Feuchtigkeit, Schimmel oder unzureichende Belüftung hinweisen.

Prüfen Sie das Dach und den Dachboden auf Schäden, Isolierung, Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall.

Kontrollieren Sie Alter, Dichtigkeit und Wärmeschutz von Fenstern und Türen. Undichte Bauteile verursachen hohe Energiekosten.

Testen Sie Wasserhähne und prüfen Sie den Wasserdruck. Achten Sie auf Rostspuren oder undichte Leitungen.

Sehen Sie sich die Elektroinstallation und den Sicherungskasten an. Prüfen Sie, ob FI-Schutzschalter vorhanden sind und ob genügend Steckdosen vorhanden sind.

Öffnen Sie die Fenster und achten Sie auf Lärm von Straßen, Bahnlinien oder Flugzeugen. Prüfen Sie, wie gut die Fenster Schall abhalten.

Überprüfen Sie die Verfügbarkeit von schnellem Internet und Mobilfunkempfang, da dies entscheidend für die Lebensqualität und Homeoffice ist.

Prüfen Sie, ob der Grundriss zu Ihren Bedürfnissen passt und ob Ausbaureserven wie Dachboden oder Keller vorhanden sind.

Informieren Sie sich über geplante Bauprojekte in der Umgebung, die den Wert oder die Wohnqualität beeinflussen könnten.

Achten Sie darauf, wie viel Tageslicht in die einzelnen Räume fällt. Helligkeit steigert die Wohnqualität und senkt den Energieverbrauch.

Kontrollieren Sie Wände, Decken und Fußböden auf Feuchtigkeitsflecken, Salzausblühungen oder Schimmelbildung.

Prüfen Sie den Zustand der Bodenbeläge und Decken. Schlechter Zustand kann auf Renovierungsbedarf und hohe Folgekosten hinweisen.

Überprüfen Sie Treppen und Geländer auf Stabilität und Sicherheit, insbesondere bei älteren Gebäuden.

Klären Sie die exakten Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen durch Zäune und mögliche Konflikte mit Nachbarn.

Prüfen Sie, ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist und ob ausreichend Stellplätze oder Garagen vorhanden sind.

Erkundigen Sie sich nach der Qualität der Dämmung von Dach, Wänden und Keller. Eine schlechte Isolierung verursacht hohe Heizkosten.

Achten Sie auf Rauchmelder, Feuerlöscher, Fluchtwege und bauliche Brandschutzmaßnahmen.

Prüfen Sie, ob die Immobilie barrierefrei oder zumindest barrierearm ist. Dies ist für ältere Bewohner oder Familien langfristig wichtig.

Lassen Sie sich Betriebskostenabrechnungen, Grundsteuerbescheide und Heizkostenabrechnungen zeigen, um die laufenden Kosten einschätzen zu können.

Detaillierte Angaben zur Immobilie wie Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Bauweise, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten.

Informationen zu Grundbuch, Belastungen, Wegerechten, Erbbaurechten und bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen.

Bewertung des aktuellen baulichen Zustands einschließlich Bauschäden, Sanierungsbedarf und Modernisierungspotenzial.

Analyse der Mikro- und Makrolage, Infrastruktur, Anbindung, Nachbarschaft und Entwicklungspotenzial des Standorts.

Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region, aktuelle Marktpreise und Trends im Immobilienmarkt.

Falls die Immobilie vermietet wird oder werden soll: Kalkulation der Mieterträge, Bewirtschaftungskosten und Rendite.

Ermittlung des Werts auf Grundlage von Herstellungskosten, Bodenwert und Alterswertminderung.

Heranziehung ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage, um den Marktwert realistisch einzuordnen.

Prüfung auf mögliche Altlasten, Bodenbelastungen, Denkmalschutzauflagen oder Hochwassergefährdung.

Zusammenfassung aller Faktoren und Festlegung des finalen Verkehrswerts als Entscheidungsgrundlage für den Kauf.

Das Gutachten sollte aufzeigen, welche Modernisierungen in den kommenden Jahren notwendig sind, z. B. Dach, Fassade, Sanitäranlagen oder technische Installationen. Dies hilft, Folgekosten realistisch einzuschätzen.

Eine Analyse des energetischen Zustands der Immobilie, inklusive Dämmung, Heizungsanlage, Fensterqualität und Energieausweis. Diese Informationen sind wichtig für Fördermöglichkeiten, Betriebskosten und künftige Sanierungspflichten.

Der Gutachter sollte unabhängig von Verkäufern, Maklern oder Banken arbeiten, um eine objektive Bewertung sicherzustellen.

Achten Sie auf anerkannte Zertifizierungen, z. B. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Der Gutachter sollte Erfahrung mit der spezifischen Objektart haben, ob Wohnimmobilie, Gewerbeobjekt oder Spezialimmobilie.

Ein Gutachter mit Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts kann realistischere Werte ermitteln.

Klären Sie, ob der Gutachter ein Kurzgutachten, ein Verkehrswertgutachten oder ein Gerichtsgutachten erstellt – abhängig vom Bedarf.

Die Kostenstruktur sollte klar und nachvollziehbar sein. Achten Sie auf Pauschalen vs. prozentuale Berechnungen am Immobilienwert.

Prüfen Sie Empfehlungen von Anwälten, Banken oder Notaren sowie Online-Bewertungen und Referenzen.

Das Gutachten sollte nachvollziehbar, transparent und mit klarer Begründung für die ermittelten Werte erstellt sein.

Einige Gutachter sind auf bestimmte Immobilienarten spezialisiert, z. B. Mehrfamilienhäuser, denkmalgeschützte Gebäude oder Gewerbeimmobilien.

Ein guter Gutachter sollte zeitnah Termine anbieten und das Gutachten innerhalb einer angemessenen Frist liefern können.

Fragen Sie nach der aktuellen Höhe der Rücklagen und ob diese für geplante Maßnahmen ausreichen.

Erkundigen Sie sich, welche größeren Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen und wie diese finanziert werden sollen.

Lassen Sie sich erklären, wie hoch das Hausgeld ist und welche Positionen darin enthalten sind (z. B. Verwaltung, Rücklagen, Heizung, Müll).

Fordern Sie Einsicht in die letzten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, um die Kostenstruktur und mögliche Nachzahlungen zu verstehen.

Fragen Sie nach den wichtigsten Beschlüssen der letzten Jahre und ob größere Maßnahmen oder Streitpunkte vorlagen.

Klären Sie, welche Versicherungen bestehen (z. B. Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarschäden) und ob es Schadensfälle gab.

Erkundigen Sie sich, ob die WEG oder die Verwaltung aktuell in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist.

Fragen Sie nach den Verwaltungshonoraren und welche Leistungen dafür im Detail enthalten sind.

Lassen Sie sich erklären, welche Firmen für Hausmeister, Reinigung oder Reparaturen beauftragt sind und wie die Verträge gestaltet sind.

Fragen Sie, wie die Verwaltung mit den Eigentümern kommuniziert, wie schnell auf Anfragen reagiert wird und welche digitalen Tools eingesetzt werden.

Fragen Sie nach, ob Eigentümer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand sind. Hohe Rückstände können die Liquidität der Gemeinschaft belasten.

Klären Sie, ob die Eigentümergemeinschaft Kredite aufgenommen hat, beispielsweise zur Finanzierung von Sanierungen. Diese Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt.

Erkundigen Sie sich nach der geltenden Hausordnung, insbesondere zu Ruhezeiten, Tierhaltung oder Nutzung von Gemeinschaftsanlagen.

Fragen Sie nach dem Wartungszustand von Aufzügen, Heizungsanlagen, Tiefgaragen, Spielplätzen oder Grünanlagen.

Lassen Sie sich die mittelfristige Planung zur Bildung von Rücklagen oder für größere Sanierungen erläutern.

Fragen Sie, ob die Verwaltung digitale Zugänge für Dokumente, Abrechnungen und Mitteilungen bietet.

Erkundigen Sie sich, ob es in der Vergangenheit häufige Wechsel der Hausverwaltung gab. Das kann auf Unzufriedenheit in der Eigentümergemeinschaft hinweisen.

Fragen Sie nach der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft, insbesondere nach dem Verhältnis von Selbstnutzern zu Kapitalanlegern.

Klären Sie, ob es in der Vergangenheit Sonderumlagen gab oder ob solche in naher Zukunft geplant sind.

Fragen Sie nach bekannten Konflikten zwischen Eigentümern oder zwischen Eigentümern und der Verwaltung, um das soziale Klima einzuschätzen.

Vergleichen Sie den Angebotspreis mit ähnlichen Immobilien in der Region, um eine realistische Verhandlungsbasis zu haben.

Nutzen Sie Gutachten oder Sachverständige, um Mängel aufzudecken, die als Argument für Preisnachlässe dienen können.

Mit einer verbindlichen Finanzierungszusage können Sie Seriosität zeigen und Ihre Verhandlungsposition stärken.

Verkäufer sind oft zu Verhandlungen bereit, wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist oder sie schnell Liquidität benötigen.

Weisen Sie sachlich auf Modernisierungs- oder Renovierungskosten hin, die den realen Wert der Immobilie reduzieren.

Ein konstruktiver Ton und Verständnis für die Situation des Verkäufers schaffen eine bessere Basis für Preisnachlässe.

Bieten Sie schnelle Zahlungsabwicklung oder flexible Übergabetermine an – das kann Preisnachlässe rechtfertigen.

Definieren Sie im Vorfeld Ihre absolute Preisobergrenze und halten Sie diese konsequent ein.

Nennen Sie andere Immobilienangebote als Vergleich, um Verhandlungsdruck aufzubauen.

Erwägen Sie die Unterstützung durch Makler oder Verhandlungsprofis, die Erfahrung mit Immobilienpreisen und Taktiken haben.

Zeigen Sie nicht, wie sehr Sie das Objekt unbedingt haben möchten. Distanz und Sachlichkeit stärken Ihre Verhandlungsposition.

Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen liefert starke Argumente für Preisnachlässe.

Weisen Sie auf hohe Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklagen, Energieverbrauch oder Betriebskosten hin, um Preisnachlässe zu begründen.

Fragen Sie diskret nach, wie flexibel der Verkäufer beim Preis ist, um den Spielraum für Verhandlungen einzuschätzen.

Bieten Sie an, Möbel, Inventar oder Zusatzflächen mit in den Kauf einzubeziehen, um Preisvorteile zu erzielen.

Verhandeln Sie auch über Übergabetermine, Inklusivleistungen oder Renovierungen – oft sind Verkäufer hier entgegenkommender als beim Preis.

Argumentieren Sie mit Lage, Lärmbelastung oder fehlender Ausstattung, um einen Preisnachlass durchzusetzen.

Vermeiden Sie Druck. Lassen Sie den Verkäufer spüren, dass Sie Alternativen haben – das kann die Verhandlungsbereitschaft erhöhen.

Machen Sie deutlich, dass Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten zusätzliche Belastungen sind, die den Gesamtpreis erhöhen.

Verkäufer bevorzugen Käufer, die zuverlässig und schnell zum Abschluss kommen. Betonen Sie Ihre Seriosität, um Preisvorteile zu sichern.

Die exakte Beschreibung des Kaufgegenstands ist entscheidend. Dazu gehören Flurstück, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung sowie eventuelle Dienstbarkeiten oder Wegerechte.

Der Vertrag sollte den exakten Kaufpreis, die Fälligkeit und die Zahlungsmodalitäten enthalten. Wichtig sind auch Treuhandabwicklungen über den Notar oder eine Bank.

Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen und zu welchem Zeitpunkt die Immobilie übergeben wird.

Besonders bei Bestandsimmobilien ist entscheidend, welche Mängel bekannt sind und welche Haftung der Verkäufer übernimmt. Häufig werden Gewährleistungsrechte ausgeschlossen – diese Punkte müssen genau geprüft werden.

Der Kaufvertrag sollte regeln, welche Lasten wie Grundschulden, Hypotheken oder laufende Mietverhältnisse übernommen werden und ob bestehende Verträge fortgeführt werden.

Es sollte geprüft werden, ob Rücktrittsrechte vereinbart sind, z. B. bei fehlender Finanzierungszusage, sowie ob besondere Absprachen zu Modernisierungen, Sanierungen oder Altlasten bestehen.

Bei Erbpachtimmobilien muss der Kaufvertrag die Restlaufzeit des Erbbaurechts, die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses sowie Verlängerungsoptionen klar regeln. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob Zustimmung des Erbbaurechtsgebers erforderlich ist und wie mit Ablöse- oder Rückbauverpflichtungen umzugehen ist.

Der Kaufvertrag sollte klare Regelungen enthalten, ob Altlasten auf dem Grundstück bekannt sind und wer für deren Beseitigung haftet. Eine Anfrage beim Altlastenkataster ist sinnvoll, ebenso Vereinbarungen zu Kostenübernahme, falls nachträglich Belastungen festgestellt werden.

Soll der Kaufvertrag per Vollmacht oder remote abgeschlossen werden, muss die Vollmacht notariell beurkundet und eindeutig formuliert sein. Bei Abwesenheit eines Käufers oder Verkäufers sollte geregelt sein, wer die Vertragsunterzeichnung übernimmt und welche rechtlichen Grenzen bestehen.

Fragen Sie nach den verwendeten Mietvertragsmustern, Kündigungsfristen, Index- oder Staffelmieten sowie Sonderregelungen.

Erkundigen Sie sich, ob Mieter mit Zahlungen im Rückstand sind und wie hoch die offenen Forderungen aktuell sind.

Fragen Sie, wie häufig Mieter in den letzten Jahren gewechselt haben und ob dies auf Probleme mit der Immobilie hindeutet.

Klären Sie, welche Zielgruppen die Wohnungen bewohnen (z. B. Familien, Studenten, Senioren, Gewerbe) und ob diese langfristig bleiben.

Fragen Sie nach der Erstellung und Transparenz der Nebenkostenabrechnungen und ob es in der Vergangenheit Streitigkeiten gab.

Erkundigen Sie sich, ob Mieterhöhungen durchgeführt wurden, ob diese rechtssicher waren und ob sie sich am Mietspiegel orientieren.

Fragen Sie, ob es aktuell Leerstände gibt, wie lange Wohnungen leer stehen und wie die Neuvermietung organisiert wird.

Erkundigen Sie sich nach geplanten oder erforderlichen Modernisierungen und ob Kosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Fragen Sie, welche Dienstleister für Reparaturen, Reinigung und Instandhaltung zuständig sind und wie zufrieden die Mieter damit sind.

Klären Sie, ob es laufende Mietrechtsstreitigkeiten gibt und wie die Verwaltung mit Konflikten zwischen Mietern und Vermieter umgeht.

Fragen Sie nach, ob es vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmieten gibt, die zu automatischen Mieterhöhungen führen.

Klären Sie, ob bestimmte Nebenkosten regelmäßig angepasst werden, z. B. Heizkosten oder Müllabfuhr, und wie transparent dies abgerechnet wird.

Erkundigen Sie sich, ob es befristete Mietverträge gibt oder Sonderregelungen, die die Flexibilität der Neuvermietung einschränken.

Fragen Sie nach der Höhe der hinterlegten Kautionen, wie diese verwaltet werden und ob sie rechtssicher auf separaten Konten liegen.

Lassen Sie sich Informationen zu größeren Schäden und Reparaturen der letzten Jahre geben, z. B. Wasserschäden, Heizungsdefekte oder Dachsanierungen.

Erkundigen Sie sich, ob es wiederholt Beschwerden oder Konflikte zwischen Mietern gibt und wie diese gelöst wurden.

Fragen Sie, wie die Verwaltung neue Mieter sucht – z. B. über Makler, Online-Inserate oder Wartelisten – und wie schnell Leerstände gefüllt werden.

Klären Sie, ob eine Mietausfallversicherung besteht oder ob der Vermieter auf eigene Rücklagen angewiesen ist.

Fragen Sie die Verwaltung nach ihrer Einschätzung zu Mietsteigerungspotenzialen und Marktentwicklungen in der Region.

Prüfen Sie, ob es gesonderte Verträge zu Stellplätzen, Garagen, Kellerräumen oder Gewerbeflächen gibt, die zusätzliche Einnahmen oder Verpflichtungen bedeuten.

Fragen Sie, ob es häufig Beschwerden oder Kündigungen von Mietern gibt und wie die Verwaltung mit solchen Situationen umgeht.

Klären Sie, wie die Verwaltung neue Mieter prüft, z. B. durch SCHUFA-Auskunft, Gehaltsnachweise oder Referenzen.

Fragen Sie, ob Modernisierungskosten in der Vergangenheit auf die Mieter umgelegt wurden und ob künftige Umlagen geplant sind.

Lassen Sie sich erklären, welche Nebenkosten umlagefähig sind und ob es in der Vergangenheit Streit über Abrechnungen gab.

Fragen Sie nach, wie die Verwaltung mit säumigen Mietern umgeht, ab wann Mahnungen verschickt und rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Wenn es Gewerbeflächen gibt: Klären Sie, wie stabil die Mietverträge sind, welche Laufzeiten bestehen und wie das Risiko von Leerständen eingeschätzt wird.

Fragen Sie, ob energetische Sanierungen geplant oder erforderlich sind und wie sich diese auf Mieter und Kosten auswirken könnten.

Klären Sie, ob die Verwaltung Erfahrung mit der Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB hat und wie dies umgesetzt wird.

Fragen Sie nach, ob es Mietpools oder Mietgarantien (z. B. durch Bauträger) gibt und wie diese vertraglich abgesichert sind.

Erkundigen Sie sich, wie die Verwaltung mit Mietern kommuniziert (digital, telefonisch, schriftlich) und wie schnell Anfragen beantwortet werden.

Hat der Notar ausreichend Erfahrung mit Immobilienkaufverträgen, auch bei Sonderfällen wie Erbpacht oder gewerblichen Objekten?

Ist der Notar wirklich neutral und unabhängig oder arbeitet er eng mit einer Partei wie Bank oder Makler zusammen?

Ist der Notar gut erreichbar, reagiert er schnell auf Anfragen und erklärt er juristische Begriffe verständlich?

Erläutert der Notar die Kosten und Gebühren transparent im Vorfeld und gibt er eine klare Übersicht über die zu erwartenden Ausgaben?

Bietet der Notar flexible Termine an, auch kurzfristig, und unterstützt er bei Remote- oder Vollmachtslösungen?

Hat der Notar Erfahrung mit Vollmachten und remote Vertragsschlüssen, insbesondere wenn Käufer oder Verkäufer nicht anwesend sein können?

Geht der Notar auf individuelle Fragen ein, z. B. zu Ehevertrag, Erbrecht oder steuerlichen Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf?

Gibt es Empfehlungen von Banken, Maklern oder aus dem persönlichen Umfeld, und wie sind die Online-Bewertungen des Notars?

Hat der Notar Erfahrung mit speziellen Konstellationen wie Firmenkäufen, Betriebsaufspaltung oder der Gründung von Immobiliengesellschaften?

Unterstützt der Notar auch nach der Beurkundung bei Folgefragen, z. B. Grundbucheintragung oder Anpassungen im Vertrag?

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Wer sicherstellen möchte, dass die Immobilie an bestimmte Personen übergeht, sollte frühzeitig ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen.

Als Alleineigentümer haftest du vollständig für den Kredit. Prüfe deine Bonität sorgfältig und plane eine realistische Tilgungsrate, die auch in schwierigen Zeiten tragbar ist.

Alle Kosten und organisatorischen Aufgaben wie Abrechnungen, Reparaturen und Handwerkerkoordination liegen bei dir. Es empfiehlt sich, ein Rücklagenkonto für unerwartete Ausgaben anzulegen.

Als Alleineigentümer wirst du allein im Grundbuch eingetragen und entscheidest frei über Nutzung, Verkauf oder Vermietung. Bei Finanzierung ist der Kreditvertrag allein auf dich ausgestellt.

Die Immobilie wird auf die Firma als juristische Person eingetragen. Abhängig von der Gesellschaftsform (z. B. GmbH, UG, GmbH & Co. KG) gelten unterschiedliche Haftungs- und Vertretungsregelungen. Beschlüsse über Kauf, Verkauf oder Finanzierung müssen meist durch die Gesellschafterversammlung genehmigt werden.

Bei Immobilienfinanzierungen für Unternehmen verlangt die Bank oft zusätzliche Sicherheiten, z. B. Bürgschaften der Gesellschafter oder andere Firmenwerte. Die Kreditwürdigkeit hängt stark von der Bonität der Firma und ihrer Geschäftsführung ab.

Eine Immobilie im Firmenvermögen wird steuerlich anders behandelt als Privatbesitz. Vorteile können durch Abschreibungen (AfA), Abzug von Finanzierungskosten und steueroptimierte Gestaltung erzielt werden. Gleichzeitig fällt Gewerbesteuer auf Gewinne an.

Definiert klar, ob die Immobilie als Betriebsstätte, Anlageobjekt oder für Vermietungszwecke genutzt wird. Plant Szenarien für Verkauf, Umnutzung oder Auslagerung an Tochtergesellschaften.

Die Immobilie muss in der Bilanz der Firma geführt werden. Verwaltung, Instandhaltung und Abrechnung sollten professionell organisiert werden, ggf. über eine Hausverwaltung oder internes Immobilienmanagement.

Bei einer Vermietung an Familienangehörige ist darauf zu achten, dass die Mietverträge marktüblich gestaltet und sauber dokumentiert sind. Andernfalls können steuerliche Nachteile entstehen. Eine Unterstützung durch den Steuerberater wird empfohlen.

Wenn eine Immobilie von einer Besitzgesellschaft an eine Betriebsgesellschaft vermietet wird, kann eine steuerlich relevante Betriebsaufspaltung entstehen. Dies führt zu besonderen steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen, die vorab geprüft und gestaltet werden sollten. Keine Rechtsberatung - eine Unterstützung durch den Steuerberater wird empfohlen.

Es ist wichtig zu überlegen, wie die Immobilie im Fall einer Firmeninsolvenz behandelt wird. Überlegt, ob eine separate Immobiliengesellschaft (z. B. Besitzgesellschaft) sinnvoll ist, um Betriebsrisiken vom Immobilienvermögen zu trennen. Keine Rechtsberatung - eine Unterstützung durch den Steuerberater wird empfohlen.

Die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH kann steuerliche Vorteile beim Immobilienbesitz bieten, insbesondere bei größeren Immobilienbeständen. Gewinne aus Vermietung werden in der GmbH nur mit Körperschaft- und Gewerbesteuer besteuert, während Entnahmen an Gesellschafter erst bei Ausschüttung zusätzlich besteuert werden. Dadurch können sich Steuerstundungseffekte und Möglichkeiten zur Reinvestition ergeben. K Unterstützung durch den Steuerberater wird empfohlen.

Ohne Testament oder Erbvertrag fällt der Anteil an gesetzliche Erben. Um den Partner abzusichern, sind ein Testament sowie eine Risikolebensversicherung empfehlenswert, damit der Kredit weitergetragen werden kann.

Ohne Vereinbarung entscheidet im Konfliktfall ein Gericht über Nutzung oder Verkauf. Sinnvoll sind klare Absprachen zu Vorkaufsrechten, Auszahlungsmodellen und Verkaufsklauseln im Partnervertrag.

Ein Ehevertrag kann regeln, wie die Immobilie im Falle einer Scheidung behandelt wird. Durch klare Vereinbarungen zum Güterstand (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft) lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden und die Eigentumsverhältnisse absichern.

Beide Partner haften vollständig für den Kredit, auch wenn einer nicht zahlt. Eigenkapital- und Tilgungsanteile sollten schriftlich festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Legt fest, welcher Partner sich um die laufende Verwaltung der Immobilie kümmert, z. B. Abrechnungen, Handwerker, Mieter oder Behördenkontakte. Vereinbart, ob und wie dieser Verwaltungsaufwand entschädigt wird – etwa durch eine monatliche Pauschale, höhere Nutzungsrechte oder einen größeren Anteil an Mieteinnahmen.

Regelt, wie Nebenkosten, Reparaturen und Rücklagen verteilt werden. Legt fest, wer über Renovierungen, Vermietung oder Verkauf entscheidet, um Streit zu vermeiden. Ein gemeinsames Rücklagenkonto ist sinnvoll.

Klärt frühzeitig, ob ihr als Miteigentümer nach Bruchteilen (z. B. 60/40) oder als Gesamthand (z. B. GbR) eingetragen werdet. Ein notarieller Vertrag sollte die Anteile, Rechte und Pflichten eindeutig regeln.

Überlegt, wie sich Kinder, Jobwechsel oder Einkommensveränderungen auf die Immobilie auswirken. Legt fest, ob die Immobilie primär Eigenheim oder Kapitalanlage ist.

Plane, ob die Immobilie dauerhaft als Eigenheim genutzt oder später vermietet/verkauft werden soll. Berücksichtige auch Veränderungen wie Familienplanung, Jobwechsel oder Altersvorsorge.

info@lennartz-schwarz-koegel.de